משכנתאות

מה זו משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת בכפוף לשיעבוד נכס נדל"ן – דירה, בית, מגרש, משרד וכיוצ"ב.

המשכנתא שונה מהלוואה רגילה בכך שהיא פרוסה לטווח ארוך (עד 30 שנה) ובכך מאפשרת לקבל סכום כסף גדלו ולהחזירו בתשלומים קטנים יחסית.

לדוגמא –

במשכנתא בסכום של 1,000,000 שח ל- 25 שנה ההחזר החודשי ההתחלתי יהיה כ- 4,600 ש"ח.

 

לאיזו מטרה לוקחים משכנתא?

משכנתא לוקחים למטרות שונות:

  • רכישת דירה חדשה או יד שניה.
  • רכישת מגרש ובניה עצמית.
  • רכישת דירה להשקעה (בארץ או בחו"ל).
  • לשיפוץ או הרחבת בית קיים.
  • למטרה אחרת – עזרה לקרוב משפחה, סילוק הלוואות אחרות, לימודים, ארוע משפחתי וכיוצ"ב.

 

מסמכים נדרשים והכנות לפני הפניה לבנקים

הבנק רוצה להיות משוכנע שיש ביכולתכם לשלם את המשכנתא, ולשם כך הוא מבקש לבחון את מצבכם הפיננסי. הקפידו על פעילות תקינה בבנק – עמידה במסגרת, ללא החזרי הוראות קבע או החזרי שיקים, תשלומים סדירים להלוואות, כניסת משכורות קבועה לחשבון.

המסמכים שתרדו לצרף לבקשת המשכנתא:

  • תעודת זהות כולל ספח עם פרטים מעודכנים.
  • פרוט תנועות בכל חשבונות הבנק ב-3 חודשים אחרונים + ריכוז יתרות.
  • פרוט הלוואות קיימות מהבנק וממקורות אחרים (יתרה לסילוק, תאריך סיום, החזר חודשי וכו'), והתחייבויות קבועות אחרות כגון תשלומי מזונות.
  • אישורי הכנסה של הלווים.
    לשכירים – 3 תלושי שכר אחרונים.
    לעצמאים – שומת מס שנה קודמת + אישור רו"ח על הכנסות בשנה הנוכחית.
    הכנסות אחרות – משכ"ד, קצבאות ,מזונות וכיוצ"ב.
  • אסמכתא להון עצמי ועושר פיננסי – חסכונות, פקדונות , ני"ע קרנות השתלמות ,קופות גמל וכיוצ"ב.
  • פרטי העסקה – מחיר הבית הנרכש ופרטיו באם יש נכס ספציפי.

 

מסלולי משכנתא

ישנם מספר מסלולי משכנתא. לכל מסלול יתרונות וחסרונות. ניתן ורצוי לקחת משכנתא במספר מסלולים שונים.

  • משכנתא צמודה למדד ריבית קבועה – תשלום חודשי עולה מידי חודש לפי עליית המדד, יתרת החוב עשויה לגדול במחצית הראשונה של תקופת ההלוואה, עמלת היוון (קנס) בזמן סילוק מוקדם אם הריבית במשק בזמן הסילוק נמוכה מריבית ההלוואה, חישוב עד סוף התקופה.
  • משכנתא צמודה למדד ריבית משתנה – תשלום חודשי עולה מידי חודש לפי עליית המדד, יתרת החוב עשויה לגדול במחצית הראשונה של תקופת ההלוואה, שינוי ריבית בכל תקופה, עמלת היוון (קנס) בזמן סילוק מוקדם אם הריבית במשק בזמן הסילוק נמוכה מריבית ההלוואה, בתחנות השתנות הריבית יש פטור מעמלת היוון. עמלת היוון מחושבת עד מועד תחנת היציאה הקרובה בלבד.
  • משכנתא פריים /מק"מ לא צמודה ריבית משתנה– תשלום חודשי ישתנה מידי חודש לפי השינוי בריבית הפריים או מידי שנה לפי השינוי בריבית מק"מ, כיום ריביות נמוכות, אך במגמת עלייה, אין עמלות היוון בזמן סילוק מוקדם, יתרת החוב יורדת החל מהתשלום הראשון.
  • משכנתא לא צמודה ריבית קבועה – תשלום חודשי קבוע לכל תקופת ההלוואה, מגן באופן מלא מפני שינויי ריבית ושינויי מדד, יתרת החוב יורדת החל מהתשלום הראשון, יתכנו קנסות.
  • משכנתא לא צמודה ריבית משתנה כל 5 שנים – תשלום חודשי קבוע לכל תקופה של 5 שנים, ההלוואה, מגן חלקית בפני שינויי ריבית ובאופן מלא משינויי מדד, יתרת החוב יורדת החל מהתשלום הראשון, עמלת היוון (קנס) בזמן סילוק מוקדם אם הריבית במשק בזמן הסילוק נמוכה מריבית ההלוואה, בתחנות השתנות הריבית יש פטור מעמלת היוון. עמלת היוון מחושבת עד מועד תחנת היציאה הקרובה בלבד.
  • משכנתא צמודת דולר/יורו – תשלום חודשי ויתרת הקרן צמודים לשער הדולר (גם כלפי מטה), ריבית משתנה כל 3 או 6 חודשים לפי ריבית הליבור, אין עמלות היוון בזמן סילוק מוקדם.

 

 

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הינו הרכב המסלולים השונים, התקופות של כל מסלול ושיטת ההחזר.
בכל מקרה יש להתאים את תמהיל המשכנתא לצרכים וליכולות של הלווים בטווח הקצר ובטווח הארוך.

כמו כן, יש לעמוד במגבלות של שילוב מסלולים מסויימים. לדוגמא: לפחות 1/3 מהמשכנתא צריך להיות במסלולי ריבית קבועה.

 

 

ביטוחי משכנתא

הביטוחים הנדרשים כדי לקבל משכנתא , הינם:

ביטוח מבנה – כולל רעידות אדמה, שריפה וצנרת.

ביטוח חיים – ריזיקו – לכל אחד מהלווים בגובה סכום המשכנתא.

שימו לב – כדאי שיהיה לכם כיסוי ביטוחי גם למקרים של אובדן כושר עבודה, ביטוחי בריאות, צד ג' וכיוצ"ב.

 

טיפים

  • אל תחתמו על חוזה רכישת דירה לפני שקיבלתם אישור עקרוני ובכתב משני בנקים לפחות!
  • אל תסתפקו בקבלת ההחזר החודשי ההתחלתי, דירשו לקבל בכתב תחזית. עליכם לדעת מראש כיצד ישתנה ההחזר החודשי לאורך השנים, איך תשתנה היתרה לסילוק ומה העלות הכוללת של המשכנתא (כמה תשלמו עבור ריבית והצמדה).
  • חשוב לערוך סקר בנקים מקיף ולנהל איתם מו"מ על התנאים. ההבדלים יכולים להסתכם בעשרות אלפי ₪! ואפילו במאות אלפי ₪!!!
  • הגבילו את ההחזר החודשי לעד 25% מההכנסה נטו.
  • התייעצו עם מומחה, הבנקאים עובדים עבור הבנק ולא פועלים למען האינטרסים שלכם!
    כך תוכלו לדעת שלקחתם משכנתא המתאימה לצרכים וליכולות שלכם ובתנאים הטובים והזולים ביותר.
  • השאירו בצד כסף לתשלום כל ההוצאות הנילוות לרכישה (מס רכישה, עו"ד, תיווך, ייעוץ משכנתא, בנק, שיפוץ וכיוצ"ב), כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכרי הנכס ולא יועברו לחשבונכם.

 

למה מומלץ לקחת משכנתא בעזרת יועץ משכנתאות חיצוני לבנק?
קישור לעמוד – ייעוץ משכנתאות

צור קשר

אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
.