ייעוץ משכנתא

מה זה ייעוץ משכנתאות?

ייעוץ המשכנתאות הוא תכנון מיטבי של האמצעים בהם נשתמש למימון (לתשלום עבור) רכישת דירה. המשכנתא המוכרת לכל היא רק אחת מדרכי המימון האפשריים.
ייעוץ ע”י מומחה, יאפשר לבצע את השילוב הנכון ביותר של האמצעים השונים בכדי להשיג את הדירה שאתם רוצים ולקבל:
החזר חודשי “נוח” ככל האפשר, עלויות נמוכות, סיכון נמוך, השארת גמישויות לשינויים בעתיד, השארת אמצעים מספקים לפעילויות נוספות וכיוצ”ב.

שם נוסף לייעוץ משכנתאות הוא “ייעוץ מימון הדיור”, היות ומימון רכישת הדירה הוא לא רק ע”י משכנתא , אלא, שילוב של כמה מהאמצעים הבאים:
– הון עצמי – חסכונות וכספים נזילים.
– כספים מההורים או מהמשפחה הניתנים במתנה.

– כספים מההורים או מהמשפחה הניתנים כהלוואה.

– הלוואות ממקומות עבודה או מבנקים או מחברות השקעות.

– משכנתא על הדירה הנרכשת.

– משכנתא על נכס אחר.

מי צריך ייעוץ משכנתאות?

• משפחות או יחידים העומדים לפני רכישת דירה או בניית בית למגורים או להשקעה.
• בעלי דירה או בית שיש להם משכנתא ורוצים לבדוק האם ניתן להוזיל אותה ובכך לחסוך עשרות אלפי ₪.
• לבעלי דירה או בית הצריכים הלוואות למטרות שונות – שיפוץ הנכס, רכישת רכב , עזרה לילדים , החלפת הלוואות אחרות, פרעון חובות ועוד.
• זוגות לפני תהליך גרושין הרוצים לההעביר לאחד מבני הזוג את הבית והמשכנתא.

למה לא כדאי להסתמך על היועץ בבנק?

1. היועץ בבנק מתוגמל ע”י הבנק ופועל לטובת הבנק. הבנק רוצה להרוויח וזה מציב את היועץ בניגוד אינטרסים עם רצונכם לקבל משכנתא זולה וברמת סיכון נמוכה.
   היועץ החיצוני, לעומת זאת, מקבל את שכרו ממכם ופועל למען האינטרסים שלכם.
2. היועץ בבנק מציע תמהיל נוח לבנק ומכיר רק את האפשרויות שיש בבנק שלו.
   היועץ החיצוני מכיר את ההצעות שיש לכל הבנקים וחב’ הביטוח בתחום המשכנתאות.
3. הבנקים השונים מציעים תמהילים שונים של מסלולים ובכך משבשים את היכולת להשוות ביניהם.
   היועץ החיצוני יודע להשוות בין ההצעות השונות ולהציג לכם בצורה ברורה את ההבדלים.
4. היועץ בבנק מציג מידע חלקי שאינו מספיק עבור קבלת החלטה.
   – הוא מציג רק את ההחזר החודשי ההתחלתי ולא את ההחזרים העתידיים.
   – הוא לא מציג את העלות הכוללת (סך תשלומי הריבית וההצמדה).
   היועץ החיצוני יציג לכם גם את הנתונים האלו בצורה בהירה וקלה להבנה.

מתי להגיע לייעוץ משכנתאות ?

מומלץ להגיע לייעוץ מוקדם ככל האפשר. גם אם אתם חושבים שתקנו בית בעוד זמן רב. זאת על מנת לתכנן תשתית לבניית היכולת לקנות בית בצורה נכונה. להבין את דרישות המינימום ולהערך להכנתם, למצוא את התזמון הנכון לרכישה, להבין את הסיכונים ואיך להקטין אותם.
אם כבר מצאתם דירה מתאימה – מומלץ לא לחתום על חוזה לפני קבלת ייעוץ, כדי לוודא שאתם עומדים בדרישות הסף כלווים ושהנכס עומד בדרישות הבנקים.
לדוגמא, יש דירות שהבנק מוכן לממן 75% ממחירן ויש דירות שמגביל ל-50% או לא מוכן לממן בכלל. בגלל מיקום, קומה 4 ללא מעלית, מחיר נמוך, סוג בניה, תוכניות עיריה להריסה וכיוצ”ב. אם לא תבדקו מראש, יש מצב שתכניסו את עצמכם להתחייבות שלא תוכלו לעמוד בה.

מה כולל תהליך ייעוץ משכנתאות ?

ייעוץ המשכנתא וליווי התהליך נחלק 2-3 שלבים עיקריים.

יעוץ ראשוני (לעיתים מבוצע יחד עם שלב א’) –  להחלטה על תקציב לרכישת בית.

• מה המחיר המקסימלי של בית שנוכל להרשות לעצמנו.
• איזה סכום משכנתא נוכל לקבל ו/או הלוואות אחרות.
• איזה סכום משכנתא כדאי לנו לקחת כל שנוכל לשמור על רמת חיים טובה.
• מה יהיו ההחזרים החודשים, האם תהיינה תחנות יציאה, מה יקרה כשנרצה לשדרג לבית אחר איך יראו ההחזרים החודשיים בעוד 5, 10, 15 שנה?
• באיזה תנאים צריך לעמוד ואיך להתכונן כדי לקבל משכנתא, מבחינת הכנסות וחשבון בנק.
• מה המשמעות של אישור עקרוני, לכמה זמן הוא תקף ובאילו תנאים?

שלב א’ – פגישת ייעוץ אישי הנמשכת כ- 2-3 שעות.

• בחינת יכולת החזר חודשי לאורך זמן.
• ריכוז נתוני הון עצמי והחלטה בכמה מהם להשתמש לרכישה.
• ריכוז עלויות הרכישה/הבניה.
• התאמת סכום משכנתא ולוח תשלומים.
• הסבר על המסלולים השונים, הצגת יתרונות וחסרונות שלהם ושיטות החזר שונות.
• הצגת התפתחות יתרות החוב ושינוי ההחזר החודשי במסלולים השונים, מנגנוני שינוי ריבית.
• סימולציות לתמהילים שונים ולהחזרים החודשיים ההתחלתיים והעתידיים, השוואתם מבחינת עלות ושינויים עתידיים.
• בנית תמהיל מותאם אישית – בחירת תקופה ומסלולים. דגש על התאמה אישית תוך התיחסות לתמהיל חסכוני ולהקטנת סיכונים של עליית ריבית ועליית מדד.
• תאור תהליך הביצוע ולוחות זמנים.
• הסברים על שמאות.
• הסברים על ביטוחים.
• סעיפים מיוחדים הנדרשים בחוזה הרכישה.
• משמעויות שלבי שחרור כספי המשכנתא.

שלב ב’ – ליווי התהליך מול הבנקים:

• עריכת בקשת אשראי להגשה לבנקים.
• קבלת אישור עקרוני מהבנק.
• ביצוע סקר בנקים.
• ניהול מו”מ מול הבנקים.
• בחינת ההצעות גיבוש המלצה למשכנתא הטובה ביותר.
• ליווי תהליך החתימה בבנק ובדיקת המסמכים.
• ליווי בתהליך הבירוקרטי ויעוץ להמשך ניהול המשכנתא.

למה צריך ייעוץ משכנתא?

שלוש הסיבות העיקריות לצורך בייעוץ משכנתא חיצוני לבנקים הן:

1. חסכון כספי משמעותי (כ- 100,000 שח ויותר) בעלות המשכנתא –

יועץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי, מכיר את תנאי השוק ואת כל מגוון המסלולים האפשריים. הוא מומחה למו”מ ויודע לדבר בשפה הבנקאית ולדרוש עבורכם את המסלול המתאים, גם כאשר הוא אינו מוצע ע”י פקיד הבנק.
יועץ מקצועי ידע להשוות בצורה נכונה את ההצעות השונות מבחינת עלות כוללת ומבחינת סיכון ולהציג לכם את המידע באופן ברור ובצורה מובנת וכך תוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה.

לדוגמא – עבור משכנתא של כ-1,000,000 שח תשלמו ריבית והצמדות בסך כ- 800,000 שח! יועצי משכנתאות מומחים יוכלו לחסוך לכם כ- 100,000 שח מעלות זאת ולעיתים יותר מכך. הציבור כבר למד לבצע סקר בנקים ולהתמקח על התנאים. אבל אל תטעו! לא מספיק להשוות את ההחזר החודשי, את הריבית ואת עמלת פתיחת התיק. העלות המשמעותית של המשכנתא, מתחבאת “מאחורי הקלעים” בנוסחאות הבונות את המסלולים השונים ומלווה במושגים שאינם מוכרים לרוב האנשים, כגון: “עוגן”, “מרווח”,”היוון” וכיוצ”ב.

2. ביטחון כלכלי ושקט נפשי –

יועץ חיצוני אובייקטיבי יבטיח שהמשכנתא תותאם לצרכים וליכולות האישיים שלכם ולכן תוכלו לישון בשקט בידיעה שתוכלו לעמוד בהחזרים ולשמור על רמת חיים נאותה –  עכשיו ובעתיד.
הוא יהיה עם היד על הדופק ויעדכן אתכם בעתיד באם תהיה אפשרות להוזיל או לשפר את המשכנתא.

3. חסכון בזמן –
   חסכון בזמן טלפונים, מיילים, פגישות ובצורך בלקיחת ימי חופש והקטנה משמעותית ב”כאבי הראש” של הטיפול בהגשת בקשות במספר בנקים. תאום פגישות, נסיעות, חניה, המתנה בתור ושאר חוויות . תנו ליועץ ללוות אתכם בתהליך מתחילתו. את כל החישובים והריצות הוא יעשה עבורכם ואתם תחסכו הרבה זמן וכסף!

כמו בכל תהליך בירוקרטי, גם משכנתא הוא תהליך מורכב הדורש שיתוף של מספר גורמים , בנקים, עו”ד, סוכני ביטוח, רוכשים, מוכרים, טאבו, מינהל, עיריה וכיוצ”ב.
היועץ משמש גורם העוזר לכם לנווט בן הגורמים השונים  למנוע בעיות ו/או לטפל בהן.

איך לבחור יועצ/ת משכנתאות ?

1. יועץ משכנתאות עם ניסיון של למעלה מ- 10 שנים ואשר זה תחום התמחותו העיקרי.
2. יועץ שעובד עם כל הבנקים ולא רק מול בנק אחד.
3. יועץ שמלווה אתכם “יד ביד” לאורך כל הדרך ולא רק בחלק ממנה.
   שימו לב מה כולל הייעוץ שתקבלו – ייעוץ לכל אפשרויות המימון ולא רק משכנתא + בניית תמהיל + סקר בנקים + מו”מ מול הבנקים + ליווי בחתימה + עזרה בתהליך הבירוקרטי.
4. יועץ השולח הצעה בכתב עם פרוט התהליך ושכר הטרחה.
5. יועץ שידע להבהיר נושאים מורכבים בצורה מובנת, לצפות ולמנוע בעיות.
6. בקשו לדבר עם ממליצים שסיימו תהליך בזמן האחרון.
7. תנו עדיפות ליועצים חברי התאחדות יועצי המשכנתאות.
8. העדיפו יועץ שעבד בעבר בתוך המערכת הבנקאית.
9. וודאו שאין לו אינטרס אחר בעסקה והוא פועל בבלעדיות עבורכם.

כמה עולה ייעוץ משכנתאות ?

עלות הייעוץ נקבעת, בין השאר, לפי מורכבות העסקה, נתוני הלווים והערכה של שעות עבודה שיושקעו והיא עשויה להשתנות ממקרה למקרה.
חשוב להבין שהמטרה הראשונה של הייעוץ, הוא לחסוך לכם כ- 100,000 שח ויותר ולהרחיק אתכם מסיכונים שיפגעו בחוסן הכלכלי שלכם. לכן ההשקעה בהחלט משתלמת.

לאחר שיחת טלפון בה תתנו פרטים ראשונים, תשלח אליכם למייל הצעת מחיר מותאמת למקרה שלכם.